Анализ вторичного рынка жилой недвижимости

Спонсоры: квартира посуточно Киев, квартиры посуточно Крым

2008 год для вторичного рынка жилой недвижимости г. Харькова стал годом неоднозначности и перемен. Стремительный подъём рынка в конце 2007 – начале 2008 года, плавный и уверенный рост цен, спрос, превышающий предложение, активное банковское кредитование в период январь-апрель. Уже начиная с лета ситуация сменилась совершенно противоположными тенденциями: спад спроса на рынке, сокращение объемов ипотечного кредитования, а также начало проявления кризиса во всех сегментах экономики и на рынке недвижимости.
Начало года было традиционно отмечено низкой активностью, связанной с новогодними и рождественскими праздниками. С конца января и до начала апреля наблюдался всплеск деловой активности, но с приближением лета и сезоном отпусков рынок жилой недвижимости погрузился в «спячку».
Необходимо отметить, что в конце первого полугодии рынок недвижимости пережил нетрадиционные для себя процессы. Причиной этого являлась политика НБУ и Кабинета Министров Украины, направленная на обуздание инфляции, в результате которой многие банки прекратили выдачу ипотечных кредитов. Те же, кто остался на рынке, существенно ужесточили условия кредитования и подняли процентные ставки, а продавцы начали выставлять стоимость своих объектов в гривне или евро. Резкое укрепление гривны в мае тоже добавило нестабильности на рынке недвижимости, что привело к спаду активности на рынке. Все эти факторы, а также постоянная политическая нестабильность заставила многих потенциальных покупателей отказаться от покупки недвижимости или отложить покупку жилья до лучших времен.
На протяжении всего периода летних отпусков рынок пребывал в состоянии покоя, многие эксперты прогнозировали улучшение ситуации, как для покупателей, так и для продавцов ближе к осени. Но «традиционный осенней» стабилизации рынка не произошло.
Мораторий НБУ о досрочном снятии депозитов, дестабилизация валютного рынка в ноябре добавили ещё больший дисбаланс на рынке недвижимости, а активность покупателей практически равнялась нулю в этот период. Это привело к снижению цен на все типы жилья. Так за второе полугодие на 31.12.2008 жильё подешевело в среднем на 40-45% (по предложению) в долларовом эквиваленте.
Наибольшим спросом на рынке жилья в г.Харькове пользовались небольшие 1 и 2 комнатные квартиры площадью от 30 до 60 кв. м., на их долю приходится до 56% всех сделок, на долю 3-х ком. квартир приходится 16% рынка, далее идут частные дома 16%, «коммуналки и гостинки» продавалось менее активно – 9%, жилье с большими площадями традиционно не пользуются спросом и занимают 3% от всех совершенных сделок (см. рис. 2). (по данным квартиры посуточно Харьков)

Рис. 2 Структура спроса на вторичном рынке жилой недвижимости за январь-декабрь 2008г. по типу квартир
Учитывая то, что наибольший всплеск активности в первой половине 2008 года был отмечен в
феврале-апреле, соответственно и почти весь рост цен, отмеченный в этом году, пришелся на этот период (см. рис. 3). За февраль-апрель цены на жилую недвижимость в центральных районах выросли на 6-8 %, в приближенных к центру районах города на 13-14%, в спальных районах города на 22-23%, в отдаленных районах города на 18-19%.

Рис. 3. Динамика стоимости на вторичном рынке жилья за январь-декабрь 2008г. в зависимости от месторасположения
Снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости началось с проявления кризисных явлений в третьем квартале. Так сезонные явления в этот период (затишье на рынке, связанное с периодом летних отпусков) переросли в нетрадиционную для рынка фазу. С июля по август наблюдалось небольшое снижение цен, в след за которым в сентябре последовала некоторая стабилизация цен. Но уже с конца октября появилась четкая тенденция к спаду цен, которая была обусловлена нестабильностью валютного рынка. В целом по городу, за период октябрь-декабрь, жилье на вторичном рынке недвижимости по цене предложения подешевело на 33-37% в долларе.
Сегмент аренды жилой недвижимости, также в 2008г. пережил ряд преобразований. В обычной практике, арендные ставки привязаны к доллару и определяются в долларовом эквиваленте.
В течение, почти всего 2008 года, вплоть до начала октября был рост аренды по всем типам жилья. Но с началом дестабилизации фондовых и валютных рынков, когда за ноябрь-декабрь гривна двукратно девальвировала по отношению к доллару, многим арендодателям пришлось перейти на расчёты в гривне (см. табл. 5).
Таблица 5. Арендные ставки на вторичном рынке жилой недвижимости на декабрь 2008г. по данным ООО ППФ «Крона», в грн.
Количество комнат
Районы
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трёхкомнатные
Центральные
2500-4000
3000-5000
3000-7000
Приближенные к центру
2200-3500
2500-5000
3000-5000
Спальные
1500-2000
2000-2500
2500-3500
Отдаленные
1200-1700
1800-2300
2000-2500

По оценкам экспертов ООО ППФ «Крона» в ближайшие время не стоит ожидать, что ситуация на вторичном рынке недвижимости существенно изменится, до конца лета 2009 года рынок будет пребывать в состоянии покоя. Предложение на рынке будет удовлетворяться минимальным уровнем спроса, что в свою очередь вызовет изменение ценового коридора в сторону понижения, при уменьшении спроса или повышения при увеличении спроса.
Стабильный рост цен возможен только при условии повышения спроса, который в условиях низкой деловой активности и плохой покупательной способности населения, находится на минимальном уровне. В свою очередь повышение спроса возможно только при возобновлении ипотечного кредитования.
Возможны три варианта развития событий на вторичном рынке жилой недвижимости:
1)Первый (оптимистический) – возобновление ипотечного кредитования на приемлемых условиях уже к осени 2009 года, приведет к восстановлению покупательской способности, увеличению уровня спроса и росту цен. Стабилизация вторичного рынка жилья прогнозируется ориентировочно в конце 3-го – начале 4-ого квартала 2009 года.
2)Второй (умеренно пессимистический) – ситуация с неопределенностью продлиться до середины 2010 года: колебания уровня спроса, ценового коридора стоимости 1 кв. м жилья, минимальное количество трансакций. Восстановление рынка ожидается к 2-ому 2010 – 3-му кварталу 2010 года.
3)Третий (пессимистический) – реанимация рынка произойдет не ранее середины 2011 года. Ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от внутренних политических (предстоящие выборы президента в Украине) и экономических процессов в стране. А также от дальнейшего развития мирового кризиса, который оказывает непосредственное влияние на стабилизацию ситуации (возможно кризис окажется более глубоким, чем прогнозируется его многими аналитиками).