Что будет с квартирой в случае невыплаты кредита?!
Многие харьковчане, воспользовавшись легкодоступностью ипотеки, приобрели квартиры в кредит как для личного проживания, так и для дальнейшей аренды квартиры посуточно в Харькове. Что же может случиться с вашей квартирой, если Вы не способны своевременно погашать кредит? Можно ли не прекращать проживание или сдавать такую квартиру посуточно в Харькове до решения спора с задолженностью с банком?
Ведущий юрист фирмы «Квартиры посуточно в Харькове» рассказала, как и по каким ценам продается недвижимое имущество, являющееся залогом по ипотечному кредиту.
- Если лицо, получившее ипотечный кредит не в состоянии оплачивать полученный кредит, какова процедура продажи залоговой квартиры или дома?
- Закон Украины «Об ипотеке» предусматриваетдве возможные процедуры продажи квартиры - на публичных торгах или банком как ипотекодержателем.
- Кто определяет продажную стоимость предмета ипотеки?
- В случае реализации квартиры непосредственно банком цена реализации должна быть определена по соглашению между ипотекодержателем (банком) и ипотекодателем (заемщиком или его имущественным поручителем). Кроме того, стоимость может быть определена на основании акта оценки объекта недвижимости, устанавливающего рыночную стоимость, которая определена независимым сертифицированным оценщиком.
В случае реализации объекта недвижимости на публичных торгах начальная его стоимость может быть определена либо постановлением суда, либо по согласию между ипотекодержателем и лицом, сдавшим имущество в залог, а если они не достигли соглашения - то в соответствии с актом оценки. При этом начальная цена реализации предмета ипотеки не может быть менее 90% его стоимости, указанной в акте оценки.
- Банк может приобрести залоговую недвижимость?
- Да, держатель залогового имущества имеет право выступать одним из покупателей на публичных торгах.
- А если объект ипотеки на торгах никто не приобрел?
- Тогда в течение одного месяца с даты проведения первых торгов должны состояться повторные публичные торги. Тогда первичная цена продажи объекта недвижимости может быть снижена, но в пределах до 25%. Если не состоялись и повторные публичные торги из-за отсутствия спроса, предмет ипотекиможет быть выкуплен держателем залогового имущества по цене не ниже 65% от его (предмета ипотеки) стоимости. Если же банк не выкупает залоговое имущество по указанной цене, то ипотека может быть прекращена по решению судебных органов.
- Что означает такое прекращение для сторон ипотеки?
- Квартира, неотягощенная ипотечными обязательствами, остается не у ипотекодателя, а у ипотекодержателя, в соответствии с чем, продолжает существовать необеспеченный (беззалоговый) кредит, который, несмотря на прекращение ипотеки, заемщик обязан оплачивать.
- Возможно ли установление цены меньше стоимости величины кредита?
- Цена предмета ипотеки, подлежащего реализации, не зависит от суммы кредита. По этой причине возможна ситуация, при которой цена предмета ипотеки будет меньше суммы кредита.
- Как и на каких основаниях ипотекодатель может опротестовать установленную судом цену предмета ипотеки?
- Путем обжалования решения суда первичной инстанции в вышестоящем суде (апелляционной или кассационной инстанции). Такими основаниями могут быть, например, несоответствие определенной судом цены залогового имущества его рыночной стоимости, наличие в акте оценки, которую использовал суд, противоречивых данных, подготовка акта оценки неуполномоченным субъектом и тому подобное.
- Может ли действовать такая схема: банк и ипотекодатель составляют соглашение, исходя из которого в случае невозвращения ипотечного кредита заставное имущество ипотекодателя безоговорочно переходит к банку и может быть реализовано без участия суда?
- Закон «Об ипотеке» предусматривает возможность оформления соглашения об удовлетворении претензий ипотекодержателя между последним и держателем залогового имущества таким договором также может считаться соответствующая оговорка в ипотечном договоре). Он может предполагать передачу заемщику права собственности на залоговое имущество в счет выплаты кредита или же право продать залоговое имущество от своего имени третьему лицу.
В этих ситуациях залоговое имущество переводится в собственность банка или продается третьему лицу по рыночной стоимости, подтвержденной актом оценки или соглашением между контрагентами, поэтому судебное разбирательство не требуется.